高房价伤害社会创新热情

□《民生周刊》记者 罗燕   2017-07-04 02:13:30

越是生产率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,房价上涨越快。但现实是,更多的房子建在了生产率比较低的城市,如三四线城市,这些地方住房就存在较多过剩。

在经历新一轮房价上涨后,中国房地产市场调控政策趋于严格。当前,大多数城市住房交易量下降,房地产市场有所降温。

然而,一线城市的房价依然高企。如何对待目前的高房价及调控政策?中国的房地产市场是否存在泡沫?未来的走向如何?就相关问题,北京大学经济政策研究所所长陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上分享了自己的研究与观点。

两种房价上涨

去年以来,中国经历了几轮房价上涨,上涨的速度出乎很多人意料。对于房价的大幅上涨,在陈玉宇看来,要区分“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”这两种情况。

“这两者的根本差异,在于是否剔除通胀率或者考量居民消费价格指数的影响。”陈玉宇说,“假如‘名义房价’在一段时间里并未增长,但CPI指数在这段时间里却是上升的,受到通胀的侵蚀,‘真实房价’也许还会有所下跌。”

他分析,在通货膨胀低时,名义房价上涨和真实房价上涨相近;但在谈论长期房价上涨幅度时,不区分名义价格和真实价格,就可能过估房价上涨幅度。比如,10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元,现在卖35万澳元,名义上涨了约17倍,但剔除通货膨胀因素,真实涨幅是2~3倍。

考虑经济增长和通胀因素,一般而言,房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。目前我国房地产市场调控,更多的是着眼于通过增加供给来抑制房价过快上涨。陈玉宇认为,调控机制在调整房屋供给数量的同时,理应充分考虑通胀对房价上涨的推动因素,否则调控将是有失偏颇的。这样,才能真正形成科学的房价回归机制。

“最近中央出台极其严厉的房地产调控政策,应该看作是对泡沫的警惕。”陈玉宇说。中国的房子在2015、2016这两年内价格翻了一番,对于老百姓意味着什么?陈玉宇认为应该分三种情况考虑。

第一种情况,你永远都是房子的居住者。这两年房价突然上涨,但房子为你提供的服务并没有改变。如果涨价的原因是旁边盖了一处花园,建了所好学校,修了地铁,带来了房子周边生活品质的提高,对你才有意义。

第二种情况,大部分人有这样的想法,现在居住着等到老的时候再卖给别人。那就意味着,买房者要以很高的价格接盘,这相当于盘剥后来的购买者。

第三种情况,把房子租给或者卖给新进入城市的移民。城市房价上涨,可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP。举例说,加州发现金矿,带动了淘金业的发展,随之发展了酒店、餐饮行业,当地房价的上涨就是分享了发现金矿的红利。同理,在现实经济中,房子其实也间接参与分享了该地经济发展带来的收入。譬如某人先在一个城市某处买了房子,随后,这里建起了优秀企业,开办了银行以及其他民生设施,经济活跃,生活便利,从而吸引了更多优秀人才过来,受供求和发展影响,房价肯定会不断提升,这些人挣钱交房租,或者买房子。这也相当于分享了发展红利以及部分未来的劳动成果。

在陈玉宇看来,造成美国房地产泡沫的是上述第二种情况,是不可持续发展的;中国的房地产市场则是第一种、第二种、第三种情况都有。从这个角度看,中国房地产市场相比美国房地产市场,是相对健康的。

房子盖在哪儿?

“房子盖太多,就是泡沫。”陈玉宇说。数据显示,从2003年到2014年间,中国盖了100亿平方米的房子。从销售角度来说,中国最近几年每年约完成销售11亿平方米,美国大约销售2亿~3亿平方米。

“若仅从建筑面积和销售面积来看,中国的房地产市场看起来似乎问题很严重,但是结合中国国情来分析,尽管中国房地产规模庞大,考虑人均住房面积,再考虑中国快速推进的城市化,也是合理的。”陈玉宇分析。

他认为,中国房地产市场发展的成绩是巨大的,1998年中国人均城镇住房面积15平方米,现在是30多平方米,大部分人都是受益的,只不过程度不同,这里面的问题是多方面的。

在他看来,问题的关键不在于盖了多少房子,而在于房子盖在哪里。

越是生产率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,房价上涨的越快。但现实是,更多房子建在了生产率比较低的城市,如三四线城市,这些地方住房就存在较多过剩。“中国更多房子盖在了不需要盖的地方。”陈玉宇指出。

他考察了城市的劳动生产率水平和新建房屋的数量,发现中国和美国有相似的问题,都是生产率越低的地方,越有可能人口流出的地方,房子却建得越多。“目前,中国一线城市开发商没存货,二线城市存货略有上升,但没那么严重。三四线城市的存货很多,所以三四线城市房子盖多了,产生泡沫,导致浪费。”

房价过高不是好事

目前,中国的房价已经涨到很高的程度,引起了多方面的担忧,楼市过热会不会伤害实体经济?房价会不会崩盘?

房价的确已经很高了,必须非常小心谨慎对待它。中国的经济到底能支撑多高的房价呢?

陈玉宇说,他对中国的房地产还是乐观的,但如果盲目维持高房价,不是好事。

他建议,国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制,给地方政府更大自主权利决定土地的使用。改革城市规划的工程师主义做法,充分考虑成本、价格的作用,不能墨守毫无根据的容积率指标,要充分考虑当地的市场情况。在税收方面,改交易环节的税收为持有环节的税收。

另外,要大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处,有更多投资机会和方式,满足住房需求,禁止炒房行为。大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高;适当进行房地产投资需求管控,尤其在一二线城市。

我们需要促进全要素生产率的提高,我们的经济需要企业特别是年轻人的创新,做出更多、更好的产品和服务,而高房价伤害社会的创业与创新热情,是经济可持续健康发展的毒瘤,要高度重视,下大决心解决好。

编辑:崔靖芳 美编:杨东儒

去年以来,中国经历了几轮房价上涨,上涨的速度出乎很多人意料。

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